Qué Considerar Al Firmar un Contrato Inmobiliario Tras la Ley de Alquileres

El nuevo marco legal crea confusión tanto para los arrendatarios como para los locatarios. Para aclarar los efectos de las nuevas reglas, resumimos claramente los nuevos cambios a continuación.

Como resultado, aquí hay siete aspectos importantes de los cambios regulatorios:

¿En qué casos se aplica esta nueva ley?

La nueva ley entró en vigor el 1 de julio del año pasado y por tanto cubre todos los arrendamientos firmados desde entonces (no se aplica retroactivamente a los contratos celebrados antes de esa fecha).

Por otro lado, la normativa regula todos los alquileres, independientemente de que sean unidades residenciales o comerciales.

¿Qué puedo presentar como garantía?

Actualmente existen 5 tipos de garantías para alquilar habilitadas:

  • Garantía de propiedad;
  • Fianza conjunta;
  • Garantía por el certificado del inquilino;
  • Garantía bancaria;
  • Garantía por seguro de caución.

Cabe destacar que los dos últimos aún no están regulados por lo que aún es difícil saber cómo ponerlos en práctica.

Por otro lado, acerca de garantías para alquilar precios, la nueva ley permite al inquilino ofrecer solo dos opciones entre todos los tipos de garantías mencionadas para que el propietario pueda elegir una.

En el caso del préstamo mancomunado se vuelve a fijar un «límite superior»: el inquilino no puede solicitar un recibo que supere cinco veces el valor de la renta mensual.

¿Cómo son los nuevos precios de alquiler?

Este es el aspecto central de la nueva ley. Se afirma que los contratos ya no pueden prescribir el aumento de la tasa de interés por adelantado (y que no se pueden realizar aumentos trimestrales).

Sin embargo, los propietarios de viviendas solo necesitan hacer un ajuste de precio una vez al año después de la implementación. Debe basarse en el promedio entre el IPC (índice de inflación) y las fluctuaciones del RIPTE (remuneración promedio de los trabajadores).

¿Qué pasa con los pagos y gastos de impuestos?

Según la nueva ley, no es responsabilidad del inquilino «pagar las tarifas que se aplican al valor de la propiedad». En otras palabras, será el arrendador quien deberá pagar el costo de los impuestos provinciales y locales.

Los gastos seguirán a cargo del arrendatario, a excepción de los «gastos extraordinarios».

¿Cuánto duran los contratos y cómo se rescinden?

Todos los contratos de alquiler deben tener una vigencia de tres años sin excepción, a pesar de posibles acuerdos entre las partes.

Para poder dejar el apartamento antes de este plazo sin pagar multa, el inquilino debe notificar al propietario con 90 días de anticipación.

Por otro lado, durante los últimos tres meses del contrato, cualquiera de las partes puede recurrir a la otra para negociar una posible renovación. Si no se llega al acuerdo dentro de los 15 días, el inquilino puede abandonar la propiedad en cualquier momento sin tener que pagar por ella.

¿Qué gastos hay que pagar al entrar?

El arrendatario es responsable de pagar el 50% del impuesto sobre el sello del contrato. La nueva ley, a su vez, limita el depósito al equivalente a un mes de alquiler y estipula que debe ser devuelto de forma actualizada e inmediata al término del contrato.

No se han realizado cambios en el pago de la comisión de propiedad. Esto está regulado por leyes provinciales que no han sido modificadas y que, siguiendo la lógica del mercado, permiten que estos costos sigan siendo asumidos por los inquilinos.

¿Qué pasa con las reparaciones de la propiedad?

Al igual que con la legislación anterior, las reparaciones se dejan al propietario.

Sin embargo, el nuevo reglamento establece que el inquilino puede realizar la reparación y deducir sus gastos del precio del alquiler en caso de emergencia.

Lo mismo ocurrirá con las reparaciones no urgentes, cuando el inquilino tarde más de diez días en aportar una solución. Cabe aclarar que en ambos casos el inquilino deberá comunicar previamente la denuncia.