Qué Considerar Al Firmar un Contrato Inmobiliario Tras la Ley de Alquileres

El nuevo marco legal crea confusión tanto para los arrendatarios como para los locatarios. Para aclarar los efectos de las nuevas reglas, resumimos claramente los nuevos cambios a continuación.

Como resultado, aquí hay siete aspectos importantes de los cambios regulatorios:

¿En qué casos se aplica esta nueva ley?

La nueva ley entró en vigor el 1 de julio del año pasado y por tanto cubre todos los arrendamientos firmados desde entonces (no se aplica retroactivamente a los contratos celebrados antes de esa fecha).

Por otro lado, la normativa regula todos los alquileres, independientemente de que sean unidades residenciales o comerciales.

¿Qué puedo presentar como garantía?

Actualmente existen 5 tipos de garantías para alquilar habilitadas:

  • Garantía de propiedad;
  • Fianza conjunta;
  • Garantía por el certificado del inquilino;
  • Garantía bancaria;
  • Garantía por seguro de caución.

Cabe destacar que los dos últimos aún no están regulados por lo que aún es difícil saber cómo ponerlos en práctica.

Por otro lado, acerca de garantías para alquilar precios, la nueva ley permite al inquilino ofrecer solo dos opciones entre todos los tipos de garantías mencionadas para que el propietario pueda elegir una.

En el caso del préstamo mancomunado se vuelve a fijar un «límite superior»: el inquilino no puede solicitar un recibo que supere cinco veces el valor de la renta mensual.

¿Cómo son los nuevos precios de alquiler?

Este es el aspecto central de la nueva ley. Se afirma que los contratos ya no pueden prescribir el aumento de la tasa de interés por adelantado (y que no se pueden realizar aumentos trimestrales).

Sin embargo, los propietarios de viviendas solo necesitan hacer un ajuste de precio una vez al año después de la implementación. Debe basarse en el promedio entre el IPC (índice de inflación) y las fluctuaciones del RIPTE (remuneración promedio de los trabajadores).

¿Qué pasa con los pagos y gastos de impuestos?

Según la nueva ley, no es responsabilidad del inquilino «pagar las tarifas que se aplican al valor de la propiedad». En otras palabras, será el arrendador quien deberá pagar el costo de los impuestos provinciales y locales.

Los gastos seguirán a cargo del arrendatario, a excepción de los «gastos extraordinarios».

¿Cuánto duran los contratos y cómo se rescinden?

Todos los contratos de alquiler deben tener una vigencia de tres años sin excepción, a pesar de posibles acuerdos entre las partes.

Para poder dejar el apartamento antes de este plazo sin pagar multa, el inquilino debe notificar al propietario con 90 días de anticipación.

Por otro lado, durante los últimos tres meses del contrato, cualquiera de las partes puede recurrir a la otra para negociar una posible renovación. Si no se llega al acuerdo dentro de los 15 días, el inquilino puede abandonar la propiedad en cualquier momento sin tener que pagar por ella.

¿Qué gastos hay que pagar al entrar?

El arrendatario es responsable de pagar el 50% del impuesto sobre el sello del contrato. La nueva ley, a su vez, limita el depósito al equivalente a un mes de alquiler y estipula que debe ser devuelto de forma actualizada e inmediata al término del contrato.

No se han realizado cambios en el pago de la comisión de propiedad. Esto está regulado por leyes provinciales que no han sido modificadas y que, siguiendo la lógica del mercado, permiten que estos costos sigan siendo asumidos por los inquilinos.

¿Qué pasa con las reparaciones de la propiedad?

Al igual que con la legislación anterior, las reparaciones se dejan al propietario.

Sin embargo, el nuevo reglamento establece que el inquilino puede realizar la reparación y deducir sus gastos del precio del alquiler en caso de emergencia.

Lo mismo ocurrirá con las reparaciones no urgentes, cuando el inquilino tarde más de diez días en aportar una solución. Cabe aclarar que en ambos casos el inquilino deberá comunicar previamente la denuncia.

Todo Lo que Debe Considerar si Piensa Solicitar un Préstamo

El endeudamiento puede llegar a ser muy peligroso, por lo que solicitar un préstamo bancario no es una decisión que deba ser tomada impulsivamente. Previo a pedir un préstamo y aceptarle a tu entidad financiera deberías tener en claro una serie de conceptos:

Solicita el préstamo sólo si vale la pena

En la mayoría de los casos, es mejor esperar, ahorrar el dinero y devolverlo más tarde sin endeudarse. Pagas por ello y lo olvidas. Además, te ahorras intereses y la carga mental de estar constantemente preocupado por tener que devolver el préstamo.

Cuestiónese si puede cargar con la deuda

Imagina que tu coche se avería, no tienes ahorros y no te queda más remedio que solicitar un préstamo personal para comprar uno nuevo. Antes de saltar a la piscina, analice su situación financiera y decida si puede asumir el nuevo costo fijo mensual. No hagas cálculos al extremo y deja siempre un margen para imprevistos.

Es importante en este punto no engañarse alargando el plazo de amortización de la deuda para que el pago mensual sea menor. Cuantos más años pague el préstamo, más intereses. El período de devolución debe ser el más pequeño posible que pueda pagar, lo que nos lleva al siguiente punto.

¿Qué monto puedes pagar?

Debe solicitar la cantidad exacta que necesita. Ni un peso de más. Y si tiene un pequeño margen de ahorro, pida prestado menos de lo que necesita y pague el resto con esos ahorros. Así no tienes que pagar tanto interés.

El TAE

Cuando alquilas un préstamo, no solo debes mirar la tasa de interés sino también las comisiones y el resto de gastos asociados al préstamo.

El porcentaje de interés que paga por el préstamo se denomina Tasa de Interés Nominal (TIN) y se utiliza a menudo como lenguaje publicitario para atraer clientes. Sin embargo, la mayoría de préstamos pueden incluir comisiones (apertura, amortización anticipada de capital…) o algún seguro vinculado que haga mayor el coste real del préstamo.

Este costo real se denomina Tasa Anual Equivalente (TAE) y es lo que debe averiguar antes de aceptar un préstamo. A veces, un préstamo parece barato porque el TIN es bajo, pero si miras el TAE… oh, ya no es tan atractivo.

¿Hay Mejores Préstamos?

No cometamos el error de pasar media mañana en el supermercado comparando productos para elegir los más baratos y así ahorrar unos pesos, pero cuando pedimos un préstamo que tarda varios años en devolverse, aceptamos lo primero que nos ofrece nuestro banco de confianza.

Es un error. Necesitas comparar préstamos personales, en base a tus necesidades con tiempo y criterio y aunque hay comparadores que te pueden echar una mano, nuestro consejo es que mires una a una las ofertas comerciales de los distintos bancos directamente en sus sitios web antes de solicitar un préstamo.

Tal vez te convenga un micro-crédito, o un préstamo personal online urgente, es importante que sepa qué tipo de préstamo, entidad y características está comprometido a seleccionar.

Consejos fundamentales antes de Franquiciar o comprar una Franquicia

Una franquicia es una forma de estructurar un negocio.

Por lo general, esto implica que el propietario de una empresa (conocido como franquiciador) otorgue a un tercero (conocido como franquiciado) el derecho a operar una empresa o distribuir bienes y/o servicios utilizando el nombre comercial y el know-how del franquiciador (que varía según el franquiciador) por un plazo acordado, pagadas unas tarifas y regalías de parte del franquiciado.

Las tarifas de la franquicia pueden ser un pago por adelantado del franquiciado al franquiciador, una tarifa continua (por ejemplo, un porcentaje acordado de ingresos o ganancias) o una combinación de ambos. La franquicia es una alternativa para que el franquiciador construya una cadena de tiendas conjuntamente a publicitar y expandir el negocio.

En Argentina el éxito de las franquicias en los últimos años crece en escala. Su éxito se puede atribuir al hecho de que la franquicia proporciona incentivos a los franquiciadores y a los franquiciados, ya que ambos participan en el éxito del negocio beneficiandose recíprocamente.

¿Por qué comprar una franquicia?

Hay muchas razones por las que alguien compraría una franquicia. Por ejemplo:

  • Se anima al franquiciado a poseer y operar su propio negocio, pues las recompensas financieras están directamente vinculadas a sus esfuerzos
  • El plazo puede ser flexible, puede ser tan corto como un año o puede no tener un plazo fijo y durar para siempre
  • El franquiciador generalmente brinda apoyo, capacitación y conocimientos continuos (incluso sobre errores pasados). Esto puede ser específico de su modelo de negocio o educación empresarial general en áreas como marketing, comercialización y contabilidad.
  • Comprar uno suele ser más económico que iniciar su propio negocio.
  • Si la franquicia vende mercadería, el precio de compra del franquiciado suele ser más barato que si fuera un negocio independiente, ya que el franquiciado debería tener acceso a descuentos al por mayor.
  • El franquiciado se beneficia indirectamente de la publicidad de otros franquiciados.
  • Los franquiciados pueden estar protegidos de la competencia (ciertamente dentro del grupo), dependiendo de los términos de su contrato.
  • Existen múltiples opciones de franquicias rentables a las que puede asistir.

Cosas para considerar

Al realizar la debida investigación, asegúrese de abordar lo siguiente:

  • El franquiciador puede imponer restricciones sobre cómo se puede operar su negocio
  • Debe cumplir con un contrato, que puede tener términos engañosos. Léalo detenidamente y, si es necesario, busque asesoramiento legal
  • El franquiciado generalmente tiene que realizar pagos continuos al franquiciador. Este es un problema importante para las pequeñas empresas, especialmente durante las primeras etapas de operaciones
  • Es posible que deba realizar un pago por adelantado al franquiciador, sin garantía de éxito o reembolso
  • Tómese un buen tiempo para evaluar todas sus opciones en función de sus capacidades y condiciones financieras. No toda franquicia lujosa le dará éxito y franquicias económicas están disponibles para usted que le servirán para manejar un negocio respetable.