Qué Considerar Al Firmar un Contrato Inmobiliario Tras la Ley de Alquileres

El nuevo marco legal crea confusión tanto para los arrendatarios como para los locatarios. Para aclarar los efectos de las nuevas reglas, resumimos claramente los nuevos cambios a continuación.

Como resultado, aquí hay siete aspectos importantes de los cambios regulatorios:

¿En qué casos se aplica esta nueva ley?

La nueva ley entró en vigor el 1 de julio del año pasado y por tanto cubre todos los arrendamientos firmados desde entonces (no se aplica retroactivamente a los contratos celebrados antes de esa fecha).

Por otro lado, la normativa regula todos los alquileres, independientemente de que sean unidades residenciales o comerciales.

¿Qué puedo presentar como garantía?

Actualmente existen 5 tipos de garantías para alquilar habilitadas:

  • Garantía de propiedad;
  • Fianza conjunta;
  • Garantía por el certificado del inquilino;
  • Garantía bancaria;
  • Garantía por seguro de caución.

Cabe destacar que los dos últimos aún no están regulados por lo que aún es difícil saber cómo ponerlos en práctica.

Por otro lado, acerca de garantías para alquilar precios, la nueva ley permite al inquilino ofrecer solo dos opciones entre todos los tipos de garantías mencionadas para que el propietario pueda elegir una.

En el caso del préstamo mancomunado se vuelve a fijar un «límite superior»: el inquilino no puede solicitar un recibo que supere cinco veces el valor de la renta mensual.

¿Cómo son los nuevos precios de alquiler?

Este es el aspecto central de la nueva ley. Se afirma que los contratos ya no pueden prescribir el aumento de la tasa de interés por adelantado (y que no se pueden realizar aumentos trimestrales).

Sin embargo, los propietarios de viviendas solo necesitan hacer un ajuste de precio una vez al año después de la implementación. Debe basarse en el promedio entre el IPC (índice de inflación) y las fluctuaciones del RIPTE (remuneración promedio de los trabajadores).

¿Qué pasa con los pagos y gastos de impuestos?

Según la nueva ley, no es responsabilidad del inquilino «pagar las tarifas que se aplican al valor de la propiedad». En otras palabras, será el arrendador quien deberá pagar el costo de los impuestos provinciales y locales.

Los gastos seguirán a cargo del arrendatario, a excepción de los «gastos extraordinarios».

¿Cuánto duran los contratos y cómo se rescinden?

Todos los contratos de alquiler deben tener una vigencia de tres años sin excepción, a pesar de posibles acuerdos entre las partes.

Para poder dejar el apartamento antes de este plazo sin pagar multa, el inquilino debe notificar al propietario con 90 días de anticipación.

Por otro lado, durante los últimos tres meses del contrato, cualquiera de las partes puede recurrir a la otra para negociar una posible renovación. Si no se llega al acuerdo dentro de los 15 días, el inquilino puede abandonar la propiedad en cualquier momento sin tener que pagar por ella.

¿Qué gastos hay que pagar al entrar?

El arrendatario es responsable de pagar el 50% del impuesto sobre el sello del contrato. La nueva ley, a su vez, limita el depósito al equivalente a un mes de alquiler y estipula que debe ser devuelto de forma actualizada e inmediata al término del contrato.

No se han realizado cambios en el pago de la comisión de propiedad. Esto está regulado por leyes provinciales que no han sido modificadas y que, siguiendo la lógica del mercado, permiten que estos costos sigan siendo asumidos por los inquilinos.

¿Qué pasa con las reparaciones de la propiedad?

Al igual que con la legislación anterior, las reparaciones se dejan al propietario.

Sin embargo, el nuevo reglamento establece que el inquilino puede realizar la reparación y deducir sus gastos del precio del alquiler en caso de emergencia.

Lo mismo ocurrirá con las reparaciones no urgentes, cuando el inquilino tarde más de diez días en aportar una solución. Cabe aclarar que en ambos casos el inquilino deberá comunicar previamente la denuncia.

La Propuesta de La Oposición para Proteger las Jubilaciones en Rechazo a la Nueva Movilidad

El proyecto de movilidad pactado en el oficialismo generó un contrapunto con la oposición y representantes de la tercera edad.

En estos sectores, llegaron a cuestionar en las últimas horas la nueva fórmula desarrollada por técnicos ejecutivos que, de ser aprobada por el Congreso, afectará a 18 millones de titulares de jubilados, pensiones y asignaciones desde marzo.

Inspirada en el mecanismo vigente en 2008, se propone ajustes del 70% para el índice de compensación estable del Ministerio de Trabajo y del 30% para la recaudación tributaria de ANSES.

Los incrementos serán semestrales y tomarán estos indicadores con un rezago de tres meses, por lo que el primer incremento de marzo se deberá a los datos del último trimestre de 2020 (octubre-diciembre).

Así, se sustituirá la movilidad abolida, que se ajustaba trimestralmente en un 70% por inflación y un 30% por salarios. Según el proyecto, el objetivo es «volver a una actualización semestral que permita seguir un proceso de desindexación de la economía».

La fórmula también permite «restaurar el poder adquisitivo perdido durante los años 2018-2019» y «contribuir a la estabilidad macroeconómica sin ser un elemento desestabilizador».

Pero en la oposición rechazan la exclusión de la inflación del nuevo cálculo y el mayor peso que se le da a los salarios.

«Si el proyecto se envía en estos términos, no estamos de acuerdo en que se quite la variable de inflación que protege el poder adquisitivo. Hoy la fórmula (suspendida) tiene 70% de inflación y 30% de salario. Ya sabemos qué sube más», dijo el diputado de la UCR Alejandro Cacace.

La nueva fórmula de movilidad otorga un mayor peso a los salarios y vuelve a incluir la recaudación como variable de actualización.

El oficialismo asegura que los cambios están dirigidos a que los jubilados «tengan un aumento preservando el poder adquisitivo de la inflación». «El pronóstico de inflación en el presupuesto de 2021 es del 29% y los ingresos por jubilación alrededor del 32%», dijo el Diputado del Frente de Todos, Marcelo Casaretto.

«En el mediano plazo, los salarios y los ingresos serán superiores a la inflación», agregó. El objetivo es aprobar los cambios antes de fin de año.

Sin embargo, incluir la recaudación en la nueva movilidad podría mitigar los incrementos. De hecho, resultó en una pérdida de poder adquisitivo de activos y servicios en 2016 debido a la caída de la actividad.

“Es otra mala idea porque a medida que crece el país se recauda más, pero en la recesión se recauda menos y se adapta a jubilados como ahora que ya perdieron poder adquisitivo”, dijo Cacace.

El Defensor de la Tercera Edad en Buenos Aires, Eugenio Semino, advirtió que el proyecto pactado «continúa el proceso de destrucción del haber jubilatorio» y que «la fórmula antigua-nueva no contempla la recomposición y toma en cuenta variables que van muy a la baja, como los salarios que se destruyen por el aumento del desempleo y los impuestos, principalmente el IVA, asociados con la caída del consumo».

El ejecutivo llegó a esta propuesta luego de 16 sesiones en la comisión bicameral del Congreso, a la que asistieron especialistas, jueces, sindicalistas y economistas invitados por el oficialismo y la oposición.

La comisión fue creada por la Ley de Solidaridad, que en diciembre del año pasado ordenó la suspensión de la movilidad, que había estado vigente hasta entonces, y aprobó aumentos por decreto para reemplazarla.

«Estamos a la espera de que se implemente un proyecto progresista que mejore la calidad de vida de los jubilados y beneficiarios, y que responda a la demanda de bienestar general, los principios de solidaridad, inclusión y redistribución de los ingresos», dijo Gabriel de Vedia, Fiscal de la Seguridad Social.

El proyecto oficial predice una bonificación en marzo para los activos más bajos si terminan muy por debajo de la línea de pobreza.

Según el proyecto, el gobierno otorgará una compensación a los titulares de una única jubilación mínima, Pensión Universal para los Adultos Mayores (PUAM), Pensión No Contributiva (PNC), Asignación Universal por Emparazo (AUE) y Asignación Universal por Hijo (AUH).

El incremento adicional no integrará los activos y se otorgará por decreto en marzo de cada año cuando la pérdida real de activos supere en un 10% la diferencia entre movilidad y la canasta básica total del INDEC.

En este sentido, Semino apuntó que “la fórmula no es solo para jubilaciones y pensiones sino también para subsidios que paga la Anses. Esto muestra la consolidación de la tendencia a considerar la pensión más como un subsidio que como un derecho previsional”.

Y se mostró escéptico ante la decisión del Ejecutivo de otorgar a partir de 2021 «un bono por retraso de inflación que no se integra a los haberes previsionales.

“Con los ajustes a la baja realizados hasta ahora más el resto de diciembre, que también será a la baja, vemos que durante este período se perderá entre el 15% y el 20% del monto del haber”, dijo el defensor porteño de la tercera edad.

Finalmente, enfatizó que 2017 perdió 6 puntos por la combinación de la fórmula y 19,5% en 2018 y 2019, por lo que se pierde el 50% acumulado en los últimos tres años.

Casaretto dijo el mes pasado que «entre 2008 y 2015 los activos batieron precios por el crecimiento de la actividad y entre 2017 y 2019 perdieron un 19%». Y sobre los efectos negativos del cambio de fórmula, aseguró que el gobierno «no pagará las facturas que dejó Macri», mientras proyecta aumentos de las pensiones «por encima de la inflación».

Todo Lo que Debe Considerar si Piensa Solicitar un Préstamo

El endeudamiento puede llegar a ser muy peligroso, por lo que solicitar un préstamo bancario no es una decisión que deba ser tomada impulsivamente. Previo a pedir un préstamo y aceptarle a tu entidad financiera deberías tener en claro una serie de conceptos:

Solicita el préstamo sólo si vale la pena

En la mayoría de los casos, es mejor esperar, ahorrar el dinero y devolverlo más tarde sin endeudarse. Pagas por ello y lo olvidas. Además, te ahorras intereses y la carga mental de estar constantemente preocupado por tener que devolver el préstamo.

Cuestiónese si puede cargar con la deuda

Imagina que tu coche se avería, no tienes ahorros y no te queda más remedio que solicitar un préstamo personal para comprar uno nuevo. Antes de saltar a la piscina, analice su situación financiera y decida si puede asumir el nuevo costo fijo mensual. No hagas cálculos al extremo y deja siempre un margen para imprevistos.

Es importante en este punto no engañarse alargando el plazo de amortización de la deuda para que el pago mensual sea menor. Cuantos más años pague el préstamo, más intereses. El período de devolución debe ser el más pequeño posible que pueda pagar, lo que nos lleva al siguiente punto.

¿Qué monto puedes pagar?

Debe solicitar la cantidad exacta que necesita. Ni un peso de más. Y si tiene un pequeño margen de ahorro, pida prestado menos de lo que necesita y pague el resto con esos ahorros. Así no tienes que pagar tanto interés.

El TAE

Cuando alquilas un préstamo, no solo debes mirar la tasa de interés sino también las comisiones y el resto de gastos asociados al préstamo.

El porcentaje de interés que paga por el préstamo se denomina Tasa de Interés Nominal (TIN) y se utiliza a menudo como lenguaje publicitario para atraer clientes. Sin embargo, la mayoría de préstamos pueden incluir comisiones (apertura, amortización anticipada de capital…) o algún seguro vinculado que haga mayor el coste real del préstamo.

Este costo real se denomina Tasa Anual Equivalente (TAE) y es lo que debe averiguar antes de aceptar un préstamo. A veces, un préstamo parece barato porque el TIN es bajo, pero si miras el TAE… oh, ya no es tan atractivo.

¿Hay Mejores Préstamos?

No cometamos el error de pasar media mañana en el supermercado comparando productos para elegir los más baratos y así ahorrar unos pesos, pero cuando pedimos un préstamo que tarda varios años en devolverse, aceptamos lo primero que nos ofrece nuestro banco de confianza.

Es un error. Necesitas comparar préstamos personales, en base a tus necesidades con tiempo y criterio y aunque hay comparadores que te pueden echar una mano, nuestro consejo es que mires una a una las ofertas comerciales de los distintos bancos directamente en sus sitios web antes de solicitar un préstamo.

Tal vez te convenga un micro-crédito, o un préstamo personal online urgente, es importante que sepa qué tipo de préstamo, entidad y características está comprometido a seleccionar.